Орендна плата за землю не сплачується без чинного договору оренди: позиція Верховного Суду.
Верховний Суд сформував важливу правову позицію щодо відсутності обов’язку зі сплати орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності у разі відсутності чинного та зареєстрованого договору оренди. Сам факт володіння нерухомістю, розташованою на такій земельній ділянці, не створює податкового зобов’язання з орендної плати.
Судова справа № 160/27644/23: короткий огляд
28 серпня 2025 року Верховний Суд у складі Касаційного адміністративного суду розглянув касаційну скаргу ГУ ДПС у Дніпропетровській області у справі за позовом фізичної особи про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення щодо орендної плати за землю.
Контролюючий орган нарахував податкове зобов’язання, посилаючись на право власності платника на нерухоме майно та нібито автоматичне продовження договору оренди землі.
Обставини спору та позиції сторін
Позиція платника податків
Позивач зазначив, що:
- договір оренди земельної ділянки припинив свою дію;
- частина будівлі належить іншим співвласникам;
- податкові зобов’язання мають розподілятися пропорційно часткам у праві власності;
- розрахунок орендної плати є необґрунтованим.
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Суд першої інстанції частково задовольнив позов, визнавши неправомірним нарахування орендної плати понад частку позивача (45,35 %).
Апеляційний суд скасував це рішення та повністю задовольнив позов, зазначивши відсутність у Державному земельному кадастрі необхідних даних для визначення податкового зобов’язання.
Правова оцінка Верховного Суду
Верховний Суд погодився з результатом розгляду справи, проте змінив мотивувальну частину рішення, надавши принципові правові висновки.
Коли виникає обов’язок зі сплати орендної плати
Суд зазначив, що відповідно до Податкового та Земельного кодексів України:
- плата за землю справляється у формі земельного податку або орендної плати;
- платниками є власники або користувачі земельних ділянок;
- податковий обов’язок виникає лише з моменту державної реєстрації речового права на землю.
Отже, орендна плата може нараховуватися виключно за наявності чинного та зареєстрованого договору оренди.
Відсутність автоматичного поновлення договору
Посилання податкового органу на статтю 33 Закону України «Про оренду землі» Суд визнав необґрунтованим. Закон не передбачає автоматичного поновлення договору оренди без:
- волевиявлення сторін;
- укладення відповідного правочину;
- державної реєстрації речового права.
Земельний податок замість орендної плати
У разі відсутності чинного договору оренди особа не є платником орендної плати. Натомість можливе справляння земельного податку, але лише:
- у межах частки власності на будівлю;
- за умови наявності законних підстав для такого оподаткування.
Висновки
Правова позиція Верховного Суду має важливе значення для власників нерухомості, розташованої на землях державної чи комунальної власності. Вона підтверджує, що право власності на будівлю не дорівнює обов’язку сплачувати орендну плату за землю, відсутність чинного договору оренди виключає виникнення податкового зобов’язання тамподаткові повідомлення-рішення можуть бути успішно оскаржені в суді.