Закон про ринок землі відродив дискусію про те, чи може бути переважне право купівлі речовим правом – Василь Крат

Про це суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, к. ю. н., доцент Василь Крат сказав на презентації книги «Право нерухомості крізь призму судової практики». Захід відбувся 2 листопада 2021 року в онлайн-режимі.

Книга «Право нерухомості крізь призму судової практики» – це монографія кількох науковців, серед яких і Василь Крат, за загальною редакцією д. ю. н., професора Інни Спасибо-Фатєєвої. Суддя КЦС ВС підготував статтю «Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення: окремі ремарки».

На презентації він порушив ширшу тему: «Право нерухомості: крізь призму судової практики». Доповідач назвав право нерухомості в Україні «бентежним», що зумовлено багатьма причинами, одна з яких – довгий час у нашій країні такого права не існувало, тому не склались і традиції його регулювання. Тож у певних випадках такі відносини врегульовуються судовою практикою.

Василь Крат звернув увагу на постанову КЦС ВС від 21 серпня 2019 року у справі № 296/8984/14ц, у якій вирішувалося питання про можливість витребувати за віндикаційним позовом димову трубу, що входила до складу котельні, але в 2011 році на неї окремо було зареєстровано право власності. Касаційний суд через тлумачення ст. 187 ЦК України зробив висновок, що оскільки єдина річ існує тільки за наявності сукупності всіх її складових частин, то частина речі не може бути предметом правочину, спрямованого на перехід права власності на таку річ до іншого набувача. Тому суди попередніх інстанцій зробили правильний висновок, що димова труба не є самостійним об’єктом, та обґрунтовано відмовили в задоволенні позову. «Ця постанова ілюструє, що при вирішенні подібних спорів слід звертати увагу не лише на ст. 181 ЦК України, яка визначає, що належить до нерухомих речей, але й на ст. 187 ЦК України, яка регулює питання складової частини речі», – сказав доповідач.

Також судовою практикою належало врегулювати питання щодо набуття права власності на земельну ділянку, придбану до 1 січня 2013 року. В окремій думці до постанови КЦС ВС від 18 листопада 2020 року у справі № 450/1726/16ц судді зазначили, що до цієї дати право власності на земельну ділянку виникало з моменту здійснення державної реєстрації договору купівлі-продажу (ч. 4 ст. 334 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). Автори окремої думки вказували, що для відповідних відносин, які склались до внесення змін у ЦК України, слід застосовувати саме цю норму, оскільки ст. 4 зазначеного Кодексу закріплює пріоритет його норм над нормами інших законів.  

Згодом таку правову позицію підтримала Велика Палата ВС у постанові від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17. Вона підтвердила пріоритет ЦК України над іншими законами й зробила висновок, що особа, яка до 1 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі продажу незалежно від того, чи здійснила потім ця особа державну реєстрацію свого права власності.

«У формуванні цього підходу довелося пройти складний шлях. Сподіваюся, що він не буде змінюватись, оскільки протилежний підхід ставить під загрозу велику кількість осіб, які придбали нерухомість до 1 січня 2013 року, здійснили тільки державну реєстрацію правочину, але не зареєстрували право власності. За протилежного підходу дуже сильно підривається стабільність цивільного обороту», – зауважив Василь Крат.

Розповідаючи про тему своєї статті, він сказав, що досить давно триває дискусія про те, яким по своїй суті є право оренди – речовим чи зобов’язальним. Нещодавно прийнятим законом про ринок землі (Закон України від 28 квітня 2021 року № 1423-ІХ) ЗК України доповнено ст. 130-1 «Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення», яка передбачає у певних випадках реєстрацію такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. «Це відроджує дискусію про те, яким же по суті є переважне право», – сказав доповідач. Тому він навів судову практику КЦС ВС щодо визначення поняття «переважне право купівлі» через тлумачення ст. 362 ЦК України «Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності».

«У правопорядках окремих країн континентального права, зокрема Німеччини, Естонії, в силу тих чи інших причин використовується конструкція переважного права купівлі як речового права. Завдяки законодавцю у нас знову постає питання про те, що  собою являє переважне право: чи можна говорити про речево-правовий характер переважного права загалом, чи тільки переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, оскільки воно підлягає державній реєстрації», – сказав Василь Крат. Разом із тим він звернув увагу, що в ЦК України з цього питання нічого не змінилося й нових речових прав не з’явилося. 

Презентація Василя Крата тут.    

Взято з сайту Верховного Суду.

Мітки: Мітки