Захист прав власника землі

Забезпечити непорушність майнових та корпоративних прав, гарантувати спокій громадян за свою власність – це один із основних пріоритетів держави та Міністерства юстиції.

23 червня 2021 року Кабінет Міністрів України ухвалив постановуякою імплементовано положення Закону України від 28 квітня 2021 року № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», а саме можливість державної реєстрації власником наміру продажу ним своєї ділянки, державної реєстрації передачі за письмовим договором переважного права на купівлю земельної ділянки.

Відтак, усі угоди купівлі-продажу будуть перевірятися на дотримання вимог закону. Це рішення дасть можливість забезпечити коректну процедуру продажу та правильне оформлення всіх відомостей у реєстрі.

Пакет документів, який потрібно буде подати нотаріусу при посвідченні договорів про відчуження земельних ділянок, варіюватиметься в залежності від суб’єктного складу учасників правочину.

Наприклад, якщо сторонами договору відчуження земельної ділянки є громадяни, то окрім документів, які підтверджують їх особу і громадянство України, потрібно обов’язково надати:

  • державний акт на право власності на землю;
  • договір;
  • свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності;
  • документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.

З метою визначення загальної площі ділянок, які вправі набути у власність одна особа, нотаріусу необхідно буде надати відомості та документи про перебування набувача у шлюбі, у тому числі, зареєстрованому за кордоном, та про набуття землі сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя.

Водночас нотаріус, як суб’єкт первинного фінансового моніторингу, має право витребувати у потенційного покупця відомості та документи, що підтверджують джерела походження коштів для придбання земельних соток чи гектарів.

У новій редакції земельного Кодексу України прописано 8 випадків, коли набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення забороняється.

Нормативні «табу» стосуються як фізичних осіб, так і юридичних. Для останніх перелік імперативних «ні» значно ширший, і окремі приписи кореспондують з вимогами законодавства у сфері фінансового моніторингу в частинні необхідності розкриття інформації про кінцевих бенефіціарних власників (КБВ).

Наприклад, навіть після настання передбаченого Законом дедлайну та схвалення рішення про продаж землі для іноземців на референдумі, не зможуть придбати сільськогосподарські гектари у власність юридичні особи, у яких неможливо встановити КБВ, або ж бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах із затвердженого урядом переліку, або є громадянами держави-агресора.

Безумовними підставами для заборони набуття права власності на землю як фізичних, так і юридичних осіб є застосування (до них безпосередньо чи до пов’язаних осіб) спеціальних економічних санкцій та інших обмежувальних заходів відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів щодо набуття у власність земельних ділянок, а також належність (навіть в минулому) до терористичних організацій.

Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вищевказаним вимогам та іншим, визначеним статтею 130 ЗК України, був затверджений Кабінетом Міністрів України буквально нещодавно, 16 червня 2021 року.

Завдяки цьому громадяни України зможуть реалізувати своє конституційне право на вільне розпорядження своєю власністю.

Така перевірка включатиме:

✓встановлення особи набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

✓встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

✓перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;

✓перевірку віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, сформованого у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;

✓визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності набувача.

За результатами проведеної перевірки набувача нотаріус складатиме протокол, в якому зазначатиметься інформація про відповідність або невідповідність вимогам Земельного кодексу України. В разі невідповідності – він має відмовити у посвідченні договорів про відчуження земельних ділянок.

Також запроваджено можливість перевірки накопичення особою квоти земельних ділянок сільськогосподарського призначення у розмірі 100 га. через онлайн-модуль Державного земельного кадастру.

Відповідно до положень статті 152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки чи землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, а також на відшкодування завданих збитків.

Так, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

✓визнання прав;

✓відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, та запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку ✓порушення прав;

✓визнання угоди недійсною;

✓визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

✓відшкодування заподіяних збитків;

✓застосування інших, передбачених законом, способів.

Всі зазначені способи захисту прав на землю можна класифікувати на окремі самостійні групи. Зокрема, способи захисту земельних прав можна поділити на такі:

  1. речово-правові (безпосередньо спрямовані на захист суб’єктивного права власності на землю чи права землекористування осіб, які на момент порушення права не перебувають у зобов’язальних відносинах з порушником);
  2. зобов’язально-правові (мають на меті захист прав суб’єкта як учасника зобов’язальних відносин);
  3. спеціальні способи захисту земельних прав (Стосуються особливих випадків порушення прав власників земельних ділянок і землекористувачів).

Важливим елементом захисту аграрного бізнесу від рейдерства в державних реєстрах має стати запровадження «єдиного циклу», який полягає в обов’язковому нотаріальному посвідченні правочинів з корпоративними правами з одночасною державною реєстрацією змін до відомостей про юридичну особу в ЄДР. Такий крок забезпечить юридичну «чистоту» укладення правочину, унеможливить підробку документів та прибере часовий проміжок між документальним оформленням правочину і державною реєстрацією, яким сьогодні нерідко користуються шахраї та замовники «реєстраційного» рейдерства.

У питанні дієвого захисту права власності не варто применшувати роль самих власників земельних соток чи гектарів. «Домашнім завданням» як для представників аграрного бізнесу, так і для громадян, має стати оцифрування паперових документів, що посвідчують право власності чи інші речові права на земельні ділянки. Для цього потрібно після завершення жорстких карантинних обмежувальних заходів звернутися до найближчого нотаріуса чи державного реєстратора. Крім того, важливо пересвідчитися, чи присвоєно ділянці кадастровий номер. Це, так би мовити, аграрний «паспорт», без наявності якого сьогодні не можливо провести будь-які юридичні операції із землею.

Присвоєння ділянці кадастрового номеру і внесення відомостей про права на землю до ДРП сьогодні є головними превентивними заходами, які дозволяють захистити майно від шахрайських оборудок та рейдерських атак.

Щоб попередити будь-які незаконні дії з майном, можна скористатись сервісною послугою Міністерства юстиції України «SMS-Маяк». Фізичним і юридичним особам сервіс дасть можливість відстежувати зміни статусу будь-якого об’єкта нерухомості за номером у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також поінформує в разі його зміни (без зазначення суті зміни). Власникові нерухомого майна сервіс дасть змогу отримувати повідомлення про будь-які реєстраційні дії щодо його нерухомого майна на ранніх стадіях. SMS-Маяк сповістить про факт подання, суть заяви на зміну статусу об’єкта, а також про прийняття рішення щодо зміни статусу.

Правило «поінформований — значить озброєний!», як і народну мудрість «сім разів відміряй — один відріж», ніхто не відміняв. А у випадку, коли йдеться про незаконні реєстраційні дії, не гаючи часу потрібно звертатися до правоохоронних органів, суду або Офісу протидії рейдерству.

Взято з сайту Міністерства юстиції.

Мітки: Мітки